如果能力所及，相信大多數人都會購買自用住宅，當近年來房價節節高升之際，擁有房地產既可保值，有時還是創造財富的良機呢！因為每一家都要解決住的問題，執政者也針對協助「住者有其屋」而在稅務上有一些優惠的措施。
（一）何謂主要住宅？（principal residence）
稅法規定一個家庭單位（通常是夫妻及未成年的子女）在某一特定的年度內，可指定所持有的，而由納稅人本人、配偶或子女經常居住的一棟房子，作為「主要住宅」。一個家庭在同一年內只能指定一棟房子作為主要住宅，所以即使夫妻名下各有一棟房子，都沒有租出去，也只能指定其中的一棟作為主要住宅。同一年內若同時持有一棟以上，如甲、乙兩棟房子，在該年度當中若指定了甲房作為主要住宅，就不能再指定乙房作為主要住宅，只能選擇其一。
（二）指定為主要住宅之減稅優惠
一棟房子指定為主要住宅有什麼好處？主要是當將來出售時如果有增值利益，就不需要繳稅，甚至不需要申報。這種情形必須是在持有該房子的各年度，這棟房子始終都是主要住宅。如果在持有期間，該棟房子只有部分時間是主要住宅，則出售時須申報這棟房子不是主要住宅期間之資本利得。應使用之稅表是T2091（IND），計算主要住宅減稅辦法之公式如下：
減免部分＝增值利益 ×（ 1+指定作主要住宅之年數）÷持有年數
例如：一棟房子成本10萬元，持有五年後賣了40萬元，在五年當中這棟房子均為自用住宅，但其中的第三年及第四年，因已指定給另一棟自住的公寓為主要住宅，就不能同時又指定這棟房子為主要住宅，持有房子的五年期間，扣除兩年外，仍有三年可指定為主要住宅。這棟房子的應課稅資本利得計算如下：
售價40萬元減成本10萬元，增值利益30萬元。
自用住宅減免部分：30萬元× （1+3） ÷ 5＝24萬元。
資本利得：30萬元-24萬元＝6萬元。
應課稅資本利得 ：3萬元。
加拿大的房價近年來實在太高，因此將自住的一小部分租出去，所得租金至少可補貼一下所付的房屋貸款。有時家庭企業，使用住家的一小部分當作家庭辦公室，也是很常見的。
將部分的主要住宅分租出去或改作營業用途時，若符合下列三個條件，並不改變整棟房子作為主要住宅之狀態：
1.分租出去或改作營業用途的部分只占整棟房子的一小部分；
2.對整個房子並沒有做結構上的改變使其更適合出租或作商業用；
3.在分租出去或改為營業用之部分不提列折舊。
這三個條件必須完全符合才能保持原先主要住宅的資格，若有其中任何一個條件無法符合，將來實際出售這棟房子時，出租或營業用的部分就必須就資本利得（或損失）報稅。
四、主要住宅用途改變時稅務之影響
全部或一部分房子用途改變，不論是由主要住宅改為出租或營業用，或由出租、營業用改為主要住宅時，該全部或一部分房子被視為以當時之公平市價出售。
1.主要住宅改為出租或營業用原先指定作為主要住宅若決定出租，或者用來經營一個企業。如此做之後，房子不再是個人之使用及享受，而用來賺取所得。此種用途改變，會被認為以當時之公平市價將房子出售； 又以當時之公平市價將房子再買進來。
改變用途當時之公平市價，決定有無資本利得或損失。然而因為房子改變用途前，持有之各年中都是主要住宅，所以房子的資本利得不需要繳稅，當然有資本損失時稅務局也不承認。
改變用途後，房子視作以當時之公平市價再買入當作調整成本，將來有一天出售時，售價與改變用途時公平市價的差額，就是資本利得或損失，會產生稅務之後果。
在房子漲價時改變用途，從自用改為出租或營業用，並做房子的估價，以確定房子當時的公平市價，所產生的增值可完全免稅，並將房子的稅法成本提高，將來漲價增值的空間減少，可以節稅。
2.出租或營業用房子改為主要住宅
如果一棟房子原先是出租或營業用的，後來想要改為自住的主要住宅，在改變用途的當時，需當作以當時之公平市價出售，若有資本利得便需課稅。如果房子跌價，則會有損失產生，可在稅務上作抵減之用。（完）
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世界新聞網-北美華人社區新聞 - 充分利用自用住宅的稅務優惠
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