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by 陳銓銘

●最近很多人關心房地產的走勢，到底會繼續升還是應該跌了？關於房地產的新聞也層出不窮，這廂說加拿大房地產將面臨泡沬危機，讓人聽得膽戰心驚；那廂專家話：明年平均房價將漲3%…，但是另一則新聞又報導新屋售價已經連二個月下跌；央行也不忘攪和一池春水：加息一碼。這些莫衷一是的房市新聞，讓有心投入房地產的人有如丈二金剛摸不著頭緒。

或許一個成功的房地產投資者要能掌握時事，分析現況，才能從中獲利，遇到如此混沌未明的狀況，還真需要經驗來判斷。口耳相傳的一些傳統房地產投資方法是否恰當，值得一一檢視。

1.先買小房後買大房，對嗎？許多投資者會覺得由小房子買起是比較穩健的投資方法，但是比較無法明顯嘗到投資獲利的甜頭，因為你必須為每一次買較大的房子投入更多資金。反之， 若買大一點的房子，雖然付房貸辛苦些，不過當房價上升之際，賣掉大房子換小房子，從中獲利，享受回報，等到房價下降時，再以小換大，如此良性循環，累積的財富自不在話下。

2.先買舊房再換新房，對嗎？大多數認為先買較舊的房子門檻較低，較易下手，日後再逐次更換。如果想以最快速的方法在房地產賺到第一桶金，投資預售屋是首選。預售屋僅需支付房價一成到二成的屋款，當房市上升之際，可以以樓花轉讓的作法賺取差價。不過投資者要下這一步棋，首先需要多留意房地產走勢，同時也要了解該預售屋是否可以轉讓，以及建商收取多少轉讓手續費。

3.先買市郊再換市區，對嗎？具升值潛力的郊區頗受投資者青睞，例如為迎接素里捷運線計畫延長到南素里及白石鎮，該市鎮正大興土木，以利吸收大溫地區未來20�� �增加100萬的人口，再加上該學區表現不錯，讓投資者蠢蠢欲動。不過這一項投資利益是屬於長線投資，如果想要短線投資獲利，不如購買市區先賺一筆，再買郊區也不遲。房市幾年就是一個周期，大溫市中心能再開發的土地有限，供給有限，自有保值與升值的潛力。

4.用現金購屋比貸款妥當，對嗎？華人一向不喜歡貸款，即使有貸款也是速速還清，但是在資本主義社會裡，利用貸款的槓桿操作，賺取更多利潤是觀念上必須突破的，更何況做為投資用物業的貸款利息支出，可全額抵稅。

5.先買住家後投資店面，對嗎？大溫地區租屋市場緊俏，空置率一直在1%徘徊，吸引許多人投入住家市場。這幾年來住家房價高漲，購買住家所費不貲，扣除地稅、管理費後，投資報酬率很難高過4%，而店面售價的升幅遠低於住房，較易取得高�� �5%的投資報酬率，如果再有如星巴克這類優質的租客，升值幅度更是可觀。

做為房地產的投資者，最好不要貪圖倍數回報的投資，畢竟不是每天過年，穩紮穩打的心態賺取合理的回報才是上上策，金雞下蛋自是源源不絕。（以上內容歡迎惠賜指教，請電604-303-9090，或點閱作者部落格http://blog.yam.com/caan）